法学论文
管道漏水，物业公司担责吗？
作者：姚乐乐 律师 时间：2017年02月15日
姚乐乐律师答疑：
某小区业主张某4年前购买了一套商品房，但一直未住，后卫生间水管接口处破裂，造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。业主张某认为，自己未入住，水管破裂不是自己人为造成的，而是水管接头处老化断裂所致。因此，该漏水责任应当由开发商或物业公司承担。
业主张某的说法是否成立?根据《商品住宅实行住宅保证书和住宅使用说明书制度》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，其应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保证范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。所以，业主张某主张开发商承担责任是否成立，应当依据《住宅质量保证书》约定的管道渗漏保修期限的长短，如发生漏水事件时，尚未超过保修期，那么开发商则要承担违约责任，并予以赔偿损失。
此外，物业公司提供的服务范围包括保安、保洁、公共秩序维护、小区绿化、车辆保管等，均为小区公共领域，管道漏水发生在物业房间内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司没有权利私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也没有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，业主家卫生间管道漏水，物业公司不承担责任。
当然，如果业主与物业公司签订协议，物业公司收取了室内小修费，而未尽到日常维修职责，而发生漏水事件的，物业公司应当承担赔偿责任。
温馨提示
依据《民法通则》第一百二十九条规定：“因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任”。如果管道漏水严重，情况紧急，物业公司无法联系到业主，而损失又不断扩大的情形下，物业公司可以采取紧急避险措施对业主家进行检查、维修，以维护业主的利益，但是物业公司所采取的紧急避险措施不当，由此给业主造成损害，物业公司要承担一定的责任，在合理的限度内对业主进行赔偿。
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姚乐乐律师
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